SÍNDICO DE CONDOMÍNIO NÃO TEM CONTRATO

Cristiano De Souza Oliveira

 Em recente consulta de uma empresa de sindicatura, houve o questionamento se há ou não necessidade dos síndicos não condômino (externos), pessoas físicas ou jurídicas, fazerem um contrato com o condomínio.

  A matéria não é nova, porém ainda em 2022 muitos confundem a relação jurídica do síndico, não proprietário, com a de prestador de serviços, porém já há tempos nossos tribunais já se debruçaram sobre a matéria e reconhecem a relação jurídica dos síndicos não condôminos, com o condomínio, uma relação de mandato, senão vejamos:

 Uma das primeiras decisões sobre o caso foi proferida em 2016 pelo TRT2 de São Paulo, cuja ementa traz os seguintes esclarecimentos:

0000822-73.2014.5.02.0371

Relação jurídica entre Síndico e Condomínio. Natureza. O vínculo de emprego exige prova robusta, não havendo como dar guarida ao pleito da recorrente, diante do conjunto probatório desfavorável. Ademais, o artigo 22, § 1º, da Lei 4.591/64 estabelece que a representação do condomínio, judicial e extrajudicialmente, dá-se na pessoa do síndico. Por conseguinte, no rigor da lei, a natureza jurídica do liame existente entre síndico e condomínio é de mandato. Sentença que se mantém.

 Apesar da base jurídica da decisão ser a Lei 4591/64, também o código civil é claro neste sentido, uma vez que cabe a, os condomínios, por convenção, estabelecer os critérios da administração (art. 1334, II), estabelecendo ainda no artigo 1347 que os condomínios escolherão um síndico para administrar o condomínio, por meio das assembleias.

Assim, já temos que a formalização desta relação jurídica, será sem sombra de dúvidas, a realização de uma solenidade, sob pena de nulidade da escolha por preterir uma solenidade, a teor do inciso V do art. 166 do mesmo Código Civil.

 A confirmação ainda para a relação jurídica entre síndico e condomínio, ser de mandato, encontra guarida também em suas atribuições, previstas no artigo 1348 do código civil, sendo claro no inciso II, que o síndico tem como atribuição, entre outras, a de representar ativa e passivamente o condomínio, em juízo ou fora dele, em defesa dos interesses do condomínio.

Alguns podem perguntar sobre estas confirmações, mas o mandato não é um contrato,

e desta forma não necessitaria de um documento?

 Sim, mandato é um contrato entre mandante (condomínio) e mandatário (síndico), porém sua instrumentalização não é por contrato e sim procuração (art. 653 do Código Civil) e em condomínios não é diferente, uma vez que sendo necessário a realização de uma solenidade para escolha do síndico (mandatário), que inclusive necessitará executar atribuições perante terceiro, necessitando registrar esta escolha, a ata seria a instrumentalização do mandato.

 Vamos aqui lembrar, que ainda que se pensasse ser verdadeiro a necessidade de um contrato, o que não se defende ou sustenta-se perante a lei, anulável o negócio jurídico, por emanar de um erro substancial (a teor do art. 138 do Código Civil), gerando nulidade sem que houvesse a solenidade, como já exposto acima.

  Faltaria a este contrato um de seus elementos para sua validade, qual seja, o fim, uma vez que em condomínios o mandato do síndico somente termina pelo falecimento do síndico, ou sua renúncia, ou o próprio término do mandato, ou ainda por sua destituição, que nos termos do art. 22, §5º da Lei 4591/64 combinado com art. 1334, II do Código Civil, se dará na forma prevista em convenção, ou não sendo pelo voto de dois terços dos condôminos, presentes, em assembleia-geral especialmente convocada. Em caso particular, o art. 1349 do Código Civil, também poderá ser avocado, conforme texto já escrito e publicado no site Sindiconet em nossa coluna (https://www.sindiconet.com.br/informese/falha-artigo-codigo-civil-destituicao-de-sindico-colunistas-cristiano-de-souza).

  Vale ainda mencionar, que as atribuições do conselho consultivo (jamais o fiscal por ter atribuição restrita prevista em lei – art. 1356 do Código Civil) ou subsíndico, não são representar o condomínio para firmar contratos, e para tal dependem ou de autorização da convenção (art. 1334, II do Código Civil, combinado com arts. 22, §6º e 23 da Lei 4591/64) da própria assembleia (§§ 1ºe2º do art. 1348 do Código Civil), não podendo ser usados para outros fins. (alerta-se que não elimina a escolha em assembleia)

  Não se justifica também a existência de um contrato, a emissão de nota fiscal ou ser o síndico não condômino pessoa jurídica, uma vez que a questão de sua remuneração pode e deve ser representada por nota fiscal ou RPA, sendo inclusive reconhecida pelo INSS até para síndicos condôminos (orgânicos) e a compra partida pelas suas atividades de sindicatura (remuneração) serem estipuladas em convenção ou de livre negociação em assembleia.

  Por fim, não é muito esclarecer, que havendo a necessidade do síndico registrar sua forma de atribuição e políticas de trabalho, qualquer ata aceita anexos, não havendo assim a forçosa necessidade de serem apresentados em contrato, uma vez que o erro comum não faz o direito.

Advogado e consultor jurídico condominial há mais de 27 anos. Mediador Judicial e Privado cadastrado perante o CNJ. Integra o quadro de Câmaras de Mediação e Arbitragem no campo de Direito Condominial. É Vice-Presidente da Associação dos Advogados do Grande ABC, Membro do Grupo de Excelência em Administração de Condomínios - GEAC do CRA/SP, palestrante e professor de Dir. Condominial, Mediação e Arbitragem, autor do livro "Sou Síndico, E agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Editado pelo Grupo Direcional em 2012). Sócio-diretor do Grupo DS&S. Diretor do Instituto Educacional Encontros da Cidade – IEEC. Já foi Presidente da Comissão de Direito Administrativo da 38ª Subseção da OAB/SP – Gestão 2016-2018 / Presidente da Comissão de Direito Condominial da 38ª Subseção da OAB/SP – Gestão 2019-2021 / Membro representando o Estado de SP na Comissão de Direito Condominial do Conselho Federal da OAB – gestão 2022.

[ ADVOCACIA CRISTIANO DE SOUZA

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